贴息新政落地不到48小时，有人连夜涨价有人降价卖，楼市一夜突变|贷款|房贷|首付|月供|普通家庭_网易订阅

你敢信吗？贴息突变同样是楼市里的房东，同一个贴息新政出来，新政才不到两天，落地连夜有人急着把一百六十万的有人有人月供房降到一百四十九万出货，有人本来谈好让两万，降价家庭转头就翻脸不让价了。卖楼150万这条线，市夜首付硬生生把当下的贷款订阅楼市劈成了完全不一样的两个世界，有人盘算着赶紧出货，房贷有人捂着房等涨价，普通全都是网易冲着新政红利较劲。这次的贴息突变新政来头不小，是新政财政部、央行还有金融监管总局一起发的落地连夜文，今年10月1号开始，有人有人月供新发放的首套商业房贷，直接贴息一个百分点。最长能贴五年，单户贷款上限最多一百万，要拿到这个补贴，还得过三道关，首套住房、面积不超120平方米、总价不超150万元，缺一个都不行。补贴资金九成是中央财政出，地方只要求出一成，政策实施期先暂定一年，六大国有银行直接搞“免申即享”，每个月还款自动扣掉贴息的钱。按现在首套房贷加权平均利率3.1%算，一百万贷款贴息之后实际利率降到2.1%左右，比公积金的2.6%利率还低五十四个基点。30年期的月供直接从四千二百七十元降到三千四百三十七元，五年下来累计能省差不多四万七千元，这笔钱说少不少，够普通家庭好几年的物业费加车位费了。杭州那边中介反馈，符合贴息条件的年轻客户里，差不多七成直接选了纯商贷，连公积金都不用蹭了。中指研究院统计过，重点四十个城市成交的住房里，同时满足三个条件的新房占比33.1%，二手房占比能到55.2%。一线城市新房达标率才只有7.8%，三四线城市新房达标率44.3%，二手房达标率59.8%。很明显政策红利主要流向中低房价城市，尤其大多落到了二手房市场。手里攥着远郊盘或者老破小的房东，现在算的都是流通性的账。房子挂牌一年半都卖不动，本来挂牌价卡在155万、160万，买家碰不上贴息门槛，根本没人愿意接盘。主动降价降到149万卡进门槛，买家月供直接省八百多，房子能快点出手，自己也能早点解脱。核心地段的优质房源房东，想法完全是另一个路子。新政出来之后，带看量涨了，咨询量也涨了，买家月供轻了手里余钱变多，房东趁势就把本来谈好的议价空间收回去了。本来都谈到最后一步要给两万优惠，当场就能反悔收回来，就是吃准了现在有政策加持，不愁卖不出好价钱。说白了，现在楼市的分界线就在房子本身的流动性上。不好卖的拼命降价卡进150万补贴线，好卖的捂着盘等更高出价，同一份政策，完全不同的操作。摩根士丹利之前给市场泼过冷水，说这次补贴总额最高也就占房产价值的3%到4%，低线城市房子卖不动，核心制约是要求疲软供过于求，不是单纯的购房负担问题，这点补贴解决不了根子问题。广发证券的数据也很说明问题，现在一线城市库存去化周期平均10个月，二线样本城市23个月，三四线样本城市直接到39个月。换个角度看租售比，贴息后实际利率约2.06%，重点城市核心区老破小的租售比普遍突破2%，平均能到2.67%，成都、武汉、重庆这些城市甚至超过3%。现在租金第一次能稳定覆盖贷款利息，部分城市还能产生正向现金流，这放在之前是想都不敢想的事。很多人都好奇，为啥财政只补新发放贷款，不动那36万亿的存量房贷。算一笔账就清楚了，如果存量房贷全部贴息一个百分点，一年就要求三千六百多亿，差不多是现在增量补贴的近二十倍，财政根本扛不住这个压力。五年以上LPR已经连续十六个月维持3.5%不变，现在商业银行的净息差才只有1.41%，真要全补银行也顶不住。还有个容易被忽略的点，一百万的贴息本金上限，其实和低首付人群存在错配。同样是总价150万的房子，首付一成五的借款人，月供降幅只有15.3%，首付交到三分之一的时候，降幅才能到19.5%，低首付人群拿到的实际好处其实没大家想的那么多。其实地方早就试点过一轮了，到现在全国超过二十个城市已经出台或者优化过住房贷款贴息政策。九月份百城二手住宅均价是一万二千四百五十二元一平方米，环比下跌0.60%，成交量同比在涨，价格没跟上来，量升价滞就是当前市场最真实的底色。现在买家手里多了贴息这个筹码，谈价的时候腰板硬多了，尤其是总价在150万到170万区间的房子，买家议价能力比之前强了不少。挂牌一百六十五万的房子，买家直接就能要求降十五万进入补贴圈，不降直接走，选择权稳稳握在自己手里。可只要过了150万这条线，贴息红利就直接消失了，一线城市和强二线核心区的买房人，大多只能看着热闹，根本轮不上自己。急着出货的房东降价卡线，有底气的房东等着更高出价，两边都不吃亏，各自算着自己的小算盘。很多人一看到政策出来就喊房价要涨，真没必要这么兴奋。一个月多省八百块，改变不了人口流向，也拉不高收入预期，更解决不了就业的大问题。把这个贴息当成谈价桌上的筹码，比当成房价要涨的冲锋号实在多了。真要买房的人，自己算清楚，五年省下四万多块，值不值得现在出手。不合适的房子，哪怕贴息再香，也填不平一套错配房子的坑。政策给了台阶，脚往哪儿迈，还是得自己看路。参考资料：中国证券报 首套房贷贴息新政下的楼市分化观察